Wohnungseigentümer*innengesetz
Das Wohnungseigentumsgesetz ist die rechtliche Basis für Wohnungsbesitzer*innen. Es definiert die rechtlichen Rahmenbedingungen von Eigentumswohnungen und Eigentümer*innengemeinschaften. Das Gesetz legt unter anderem die Regelungen für die Bildung von Eigentümer*innengemeinschaften, die Wahl der Verwaltung, die Verteilung von Kosten, die Instandhaltung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum sowie die Durchführung von Eigentümer*innenversammlungen fest. Als Eigentümer*in einer Wohnung solltest du daher mit den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes vertraut sein, um deine Rechte und Pflichten zu kennen.
Bildung und Verwaltung von Eigentümer*innengemeinschaften
In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Wohnungen im Mehrfamilienhaus, die unterschiedlichen Personen gehören. Zur Regelung der Eigentumsverhältnisse hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Das Gesetz regelt nicht nur die Teilung von Eigentum im Mehrfamilienhaus, sondern auch die Bestimmungen zur Gründung von Eigentümer*innengemeinschaften.
Die Bildung einer Eigentümer*innengemeinschaft erfolgt durch eine Teilungserklärung, in der das Eigentum an der Immobilie auf die einzelnen Wohnungen verteilt wird. Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer erhält eine solche Teilungserklärung. Sie bildet die rechtliche Grundlage für das gemeinsame Eigentum an der Immobilie.
Die Gründung einer Eigentümer*innengemeinschaft geht oft mit der Bestellung einer Verwaltung einher. Die Verwaltung wird in der Eigentümer*innenversammlung bestellt und hat die Aufgabe, die Verwaltung der Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Sie führt die laufenden Geschäfte der Eigentümer*innengemeinschaft, erstellt die Wohngeldabrechnungen und steht den Eigentümer*innen bei allen Fragen und Problemen rund um das Gemeinschaftseigentum zur Verfügung.
Neben der Verwaltung wird auch ein Beirat bestellt. Der Beirat ist ein beratendes Organ und unterstützt die Verwaltung bei der Wahrnehmung der Verwaltungspflichten. Zusammen mit der Verwaltung bilden sie die zentrale Verwaltungseinheit der Eigentümer*innengemeinschaft.
Die Verwaltung der Gemeinschaftseigentums ist eine zentrale Aufgabe und spielt eine wichtige Rolle für das Wohl und die Bewahrung der Immobilie. Daher sollten Verwaltung und Beirat engagiert und sorgfältig ausgewählt werden. Auch die Eigentümer*innen selbst sind gefordert, die Verwaltung zu kontrollieren und auf deren korrekte Arbeit zu achten.
Nutzung von Gemeinschaftseigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert Gemeinschaftseigentum als alle Bestandteile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum der einzelnen Wohnungen sind. Hierzu gehören unter anderem Dach, Fundament, Treppenhaus, Aufzüge, Tiefgaragen und vieles mehr.
Jede*r Eigentümer*in ist dazu verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum sachgemäß zu nutzen. Das bedeutet, dass die Nutzung so erfolgen muss, dass andere Eigentümer*innen nicht gestört oder geschädigt werden. Schäden, die durch unsachgemäße Nutzung entstehen, müssen von der Verursacherin oder dem Verursacher bezahlt werden.
Wird das Gemeinschaftseigentum zerstört oder beschädigt, muss die Eigentümer*innengemeinschaft die Kosten für die Reparatur oder Erneuerung tragen. Hierfür kann eine angemessene Rücklage gebildet werden, aus welcher die notwendigen Kosten beglichen werden können. Reicht die Rücklage für die Kosten nicht aus, kann die Eigentümer*innengemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dies bedeutet, dass jede/r Eigentümer*in einen entsprechenden Geldbetrag einzahlt, um die Reparaturkosten zu decken.
Die Nutzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft und erfolgt im Rahmen von Eigentümer*innenversammlungen. Hier werden Maßnahmen zur Nutzung und Einrichtung sowie zur Verteilung der zu erwartenden Kosten in Form von Beschlüssen festgelegt.
Instandhaltung und Reparatur
Die Instandhaltung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum ist eine zentrale Verantwortung der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Eigentümer*innengemeinschaft ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine angemessene Rücklage für die Kosten der Instandhaltung und Reparatur zu bilden, um eine ausreichende Finanzierung der notwendigen Maßnahmen zu gewährleisten.
Je nach Größe des Mehrfamilienhauses und des gemeinsamen Eigentums können die Kosten für Instandhaltung und Reparatur schnell in die Höhe gehen. Diese Kosten werden auf die einzelnen Eigentümer*innen verteilt, entsprechend der Größe ihrer Anteile. Diese Verteilung der Kosten ist abhängig von der jeweiligen Teilungserklärung und wird somit individuell festgelegt.
In dringenden Fällen wie zum Beispiel bei einem Wasserschaden, der umgehend repariert werden muss, können die Kosten für eine Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahme auch durch eine Sonderumlage gedeckt werden. Dabei entscheiden die Eigentümerinnen und Eigentümer in einer Eigentümer*innenversammlung darüber, ob eine solche Sonderumlage eingeführt wird.
Sollten die Kosten für die Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen nicht direkt aus der Rücklage oder durch eine Sonderumlage finanziert werden können, besteht auch die Möglichkeit, einen Kredit aufzunehmen. In diesem Fall sollten jedoch Voraussetzungen wie die Genehmigung durch die Eigentümer*innenversammlung und eine Rückzahlungsstrategie sorgfältig geprüft werden.
Eigentümer*innenversammlungen und Beschlüsse
Die Eigentümer*innenversammlung ist das höchste Organ der Eigentümer*innengemeinschaft und trifft wichtige Entscheidungen im Hinblick auf die Verwaltung und Nutzung der Immobilie. Die Eigentümer*innenversammlung wird durch die Verwaltung oder den Beirat einberufen und findet ein- bis zweimal im Jahr statt.
In der Regel finden einmal jährlich ordentliche Eigentümer*innenversammlungen statt, in denen unter anderem der Wirtschaftsplan und der Jahresabschluss beschlossen werden. In dringenden Fällen, wie zum Beispiel bei einem Wasserschaden, kann auch eine außerordentliche Eigentümer*innenversammlung einberufen werden.
Die Beschlüsse der Eigentümer*innenversammlung sind grundsätzlich verbindlich. Besteht jedoch der Verdacht, dass ein Beschluss aufgrund von Fehlinformationen oder Unregelmäßigkeiten zustande gekommen ist, kann von Eigentümer*innen ein Antrag auf Aufhebung des Beschlusses gestellt werden. Hierbei ist jedoch eine fristgerechte Antragstellung und eine klare Beweislage notwendig.
Die Eigentümer*innenversammlung ist somit ein wichtiges Instrument, um eine gemeinsame Verwaltung der Immobilie auf demokratischem Wege zu ermöglichen. Eigeninitiative und aktive Teilnahme der Eigentümer*innen an der Eigentümer*innenversammlung können helfen, Missverständnisse und Konflikte innerhalb der Gemeinschaft zu minimieren und die gemeinsame Nutzung der Immobilie zu erleichtern.